Es gibt viele Anlässe zur Bewertung von Immobilien:
Der Beleihungswert wird bei einer Finanzierung benötigt, der Versicherungswert bei der Gebäudeversicherung. Der Verkehswert ist bei An-/Verkauf wichtig, aber auch bei Vermögensauseinandersetzungen und aus steuerlichen Gründen bei Erbschaft oder Schenkung.

Grundstücks- oder Immobilienbewertung

Der Wert eines Grundstücks kann nicht nur für den individuellen Betrachter recht unterschiedliche Bedeutung haben, auch die jeweiligen rechtlichen oder wirtschaftlichen Anlässe einer Bewertung führen oft zu abweichenden Ergebnissen.

In vielen Fällen sind die Anforderungen an eine Grundstücks- oder Immobilienbewertung formal festgelegt. Hier ist ein umfangreiches und rechtssicheres Immobiliengutachten erforderlich. Dies trifft u.a. bei der Ermittlung des Zugewinnausgleichs im Fall einer Scheidung, bei der Aufteilung des Vermögens z. B. innerhalb von Erbengemeinschaften, bei der Einlage und Entnahme von Immobilien als Betriebsvermögen oder bei der steuerlichen Bewertung von Grundbesitz zu.

Für andere Fälle genügt aber auch schon eine Immobilienschätzung, deren Umfang geringer sein kann und auf die Wünsche und Anforderungen des Auftraggebers abgestimmt werden sollte. Dies sind z.B. Vermögensübersichten, die Ermittlung eines Kaufpreislimits oder die Plausibilitätsprüfung von amtlichen Bescheiden.

Es genügt aber nicht, lediglich anhand der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte oder der in Anzeigen geforderten Grundstückspreise für Baugrundstücke eine direkte Schlussfolgerung auf den Wert eines Grundstücks zu ziehen. Die Bewertung von Grundstücken muss immer deren tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit wie Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Topographie und Erschließung, die rechtlichen Gegebenheiten und die Lage berücksichtigen.

Bei bebauten Grundstücken wird der Wert zudem nicht allein durch den Substanzwert (Sachwert) oder die Rentierlichkeit (Ertragswert) bestimmt. Oft sind es gerade die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, wie z.B. der Unterhaltungszustand des Gebäudes, vorhandene Bauschäden oder Baumängel sowie grundstücksbezogene Rechte oder Lasten, die den Wert einer Immobilie stark beeinflussen.

Eine Immobilienbewertung kann also nur einen marktkonformen Wert ausweisen, wenn alle wertbeeinflussenden Merkmale sach- und fachgerecht berücksichtigt werden.

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Günter Heimel

Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024
zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung
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